В нынешнем октябре произошло событие, которое, вероятно, можно считать важнейшим для российского рынка недвижимости за последние несколько лет. Окончательно принят Госдумой, одобрен Советом Федерации и подписан президентом ФЗ №284 – «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц"».
Предстоят действительно масштабные перемены – реформируются правила налогообложения недвижимости. После примерно двух десятков лет разговоров на эту тему государство перешло к делам, и результаты этого перехода граждане почувствуют уже со следующего года.
По мнению эксперта аналитического центра, увеличение имущественных налогов более приемлемо для экономики, чем рост налоговой нагрузки на бизнес и/или ставки НДФЛ. А если ставка по налогу будет более-менее высокой, то она станет заслоном на пути спекуляций с недвижимостью а также – препятствием для образования ценовых пузырей на рынке.
РАССМОТРИМ НОВЫЕ ПРАВИЛА.
СТАВКИ:
Именно в этом вопросе изменений не так много.
На бОльшую часть объектов, которыми может владеть обычный гражданин, установлена все та же ставка 0,1% - это квартиры, индивидуальные жилые дома, дачные домики, гаражи и машино-места. 0,5% - для «прочих объектов недвижимости». А еще есть ставка в 2% - для коммерческих и офисных объектов недвижимости, а также для дорогой (свыше 300 млн руб.) жилой недвижимости.
Еще есть дополнительные условия. Часть из них «автоматические», т.е. предоставляются безусловно. Из площади жилья при расчете налога будут вычитаться квадратные метры: 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м для коттеджей, индивидуальных домов, хозяйственных строений». Правда, данная льгота будет действовать только для одного объекта недвижимости – если у вас две квартиры, «вычесть» 20 кв. м можно будет только из одной.
Вторая группа дополнительных условий оставлена на усмотрение местных органов власти: муниципалитеты смогут минимальную (и при этом самую массовую) ставку в 0,1% уменьшить вплоть до нуля или, напротив, увеличить – но не более чем в три раза. Как отметили наши эксперты, особо надеяться, что местные власти полностью освободят вверенное население от налога (обнулив ставку) не стоит – у властей собственные траты.
Подводя итог данному вопросу, можно сказать, что ставки – явно не основная новация данного закона. Они в целом остались такими же, как и были раньше.
ОЦЕНКА:
Что меняется, и радикально – это расчет цены объекта налогообложения. При «прежнем прижиме» для этого использовалась оценка инвентаризационная. Теперь же оценка станет кадастровой.
Как выясняется, ничего сложного. «По определению, кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки или определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.Проще говоря, она определяется независимыми оценщиками, работающими на рынке недвижимости, которые осуществляют сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, после чего составляются отчеты об определении кадастровой стоимости объектов оценки».
«Кадастровая оценка осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, исполнителем работ по оценке является ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»
Оценка производится без осмотра объекта, расчетным путем с учетом местоположения объекта (район, ближайшая станция метро, расстояние до центра), типа и индивидуальных характеристик (года постройки здания, материала стен, этажности и состояния объекта недвижимости)».
Важная деталь: кадастровая оценка может ведь оказаться и выше рыночной – если оценщик ошибется или намеренно решит сделать своему заказчику (государству) приятное. В этом случае у налогоплательщика есть право обжаловать цену в суде.
ЛЬГОТНИКИ:
Также новый закон устанавливает (точнее говоря, сохраняет – в ныне действующем законодательстве) различные льготы. Часть из них были уже названы - это возможность для всех налогоплательщиков «вычесть» некоторое количество квадратных метров из своего объекта, а также право местных властей уменьшить ставку налога.
Кроме этого, перечисляются категории граждан, которые освобождаются от налога. Самая массовая из них – пенсионеры.
Они освобождаются от налога, но с важной оговоркой. Налоговый кодекс устанавливает пять видов объектов налогообложения:
1) квартира или комната;
2) жилой дом;
3) помещение или сооружение, используемое исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий;
4) хозяйственное строение или сооружение на дачном участке;
5) гараж или машино-место.
Налоговая льгота распространяется только на один объект каждого вида. Иными словами, если у пенсионера есть квартира, дача и гараж, то он не будет платить налоги (объекты разных видов). Если имеется две или более квартир – то от налогообложения будет освобождена только одна.
Отметим кстати, что ныне действующие правила полностью освобождали льготников (тех же пенсионеров) от налогов – вне зависимости от имеющегося количества квартир.
КОГДА ЖДАТЬ?
Новый закон вступает в силу с 1 января 2015 года. Однако новые правила начинают действовать не сразу в полном объеме. На пять лет установлен переходный период, во время которого местные власти могут поднимать налогообложение плавно. А в полном объеме все заработает с началом 2020 года.
Детали еще неясны (да и не могут быть ясны сейчас), но совершенно очевидно одно: платить будем больше, чем прежде. Если прежде налог исчислялся сотнями рублей, то теперь - тысячами, а для кого-то - и десятками тысяч.
